2019-07-01
全球城市观察︱空屋荒地如何活化,美国城市的尝试和无奈

美国房地产网站Curbed在最近的一篇文章中分析空置率危机。2010年以前,俄亥俄州克利夫兰,每两个普查区中就有一个空置率高企。到了2015年,密歇根州弗林特、底特律、印第安纳州盖瑞市等一大片城市都出现了类似的状况。

肯塔基州路易斯维尔栗树街上的空房子很显眼。图片出自Alan Mallach的报告。图源:谷歌地球2018

一些城市着手梳理城区内的闲置空间,推出了各种计划,鼓励个人和机构参与到活化中。150多个城市成立了自己的土地银行,处理所有权的转让,将一些空屋和荒地低价售出,鼓励人们开动脑筋,思考如何利用这些被遗忘的地方。

近些年,人们在讨论美国都市问题时,大多关注的是那些“超级明星城市”,纽约、旧金山、洛杉矶。科技大公司入驻,人口不断流入,这些地区也成为房地产开发的热土。资源和机遇高度集中,甜蜜与忧愁皆来源于此,正如我们曾多次讨论过的住房危机、士绅化、交通压力和环境问题。

曾经的汽车之城底特律一度宣告破产,但一个由个人发起的都市农业计划可以算作一个不错的活化案例。

“人们真的在努力,很辛苦地工作,但仍然改变不了进一步下滑的命运”,一个金融专家Seema lyer在接受本地媒体采访时称,这就像是人们在筑堤坝,但堤坝的高度远远不够阻挡洪水。

尽管纽约等主流城市也会出现零星的土地闲置,但它们大多是被房产开发商囤积居奇。Mallach等学者关注的超高空置率集中发生在那些失业率高企、投资减少、经济下滑的城市。

Mallach和Schwartz表示,短期内很难看到这些振兴计划的成效。通常情况下,一些活化项目看不到未来,发起人及时止损退出。而那些类似都市农业的计划又需要多年时间才能真正扎根。

圣路易斯的华盛顿大道一度被废弃,如今已成为一个繁荣的住宅、商业和娱乐综合区。图片出自Mallach的报告。图源:谷歌地球2018

除了个人,更多本地组织参与到活化中。

原标题:全球城市观察︱空屋荒地如何活化,美国城市的尝试和无奈

巴尔的摩曾发起了一个闲置土地振兴计划,过去八年政府共投入了数百万美金,但收效甚微,空屋和荒地的数字有所缩减,从2010年的16800件减少到2018年的16500件。

不少研究也佐证了这一点。俄亥俄州的托莱多市,研究者发现空屋和荒地所要耗费的维护费用高达380万美元,而损失的税收将近270万。

由于经济羸弱,底特律城留下了大量荒废的土地,野花野草疯长,甚至有前人留下的果树。Paule发起了一个名为“Detroit Hives”(“底特律蜂巢”)的计划,由一间非营利机构负责运营,向政府收下荒地,进行生态恢复和养蜂。《 美国国家地理》曾拍摄了Paule和同伴们的故事。

俄亥俄州哥伦布市,一份研究表明,一栋空置建筑物会使得同一街区内临近房产的价值缩水20%。

如今,Detroit Hives在底特律全城共有32个蜂房,他们还提供了多样化的服务和体验,出产的蜂蜜供应给本地食肆,也为学生提供自然教育课程。

超高空置率给城市带来一系列问题,税收减少,空屋和荒地都需要一定的维护成本。由于无人看管,这些地区往往犯罪率攀升,并拉低临近地块的房价。圣路易斯市的市长办公室曾在一份新闻稿中直白表示:“空屋无好事”。

为了应对这一危机,不少城市都启动了一系列政策和计划。

如果说这些“超级明星城市”是全球经济链条里的“赢家”,另一些城市的问题则长期被忽视,比如一些地区持续上升的空置率。

但底特律的养蜂人只是极少数,更多的城市对空置危机无能为力。Mallach告诉Curbed,超高空置率并不是原因,它本身就是一系列综合因素造成的结果,比如城市在美国国内市场甚至全球经济链条中的式微。要解决这一危机需要更系统的都市策略。

比如费城的“园艺社会”,它们发起了一个名为“LandCare”(“土地照顾”)的计划,与不同组织合作,并提供专业的园艺技术支持。如今,该项目已经照顾了12000片闲置土地。

底特律蜂巢。图片来自detroithives.com

Terry Schwarz是肯特州立大学克利夫兰城市设计协会的主任,近些年她的研究兴趣关于闲置土地的再利用。她在最近的一次采访表示,越来越多的城市希望从闲置土地中找寻价值。

还有一种思路是利用闲置空间进行生态恢复。Schwartz谈到克利夫兰的一个项目。在快速发展期时,这座城市的房地产建设破坏了水文,不少溪流和河道都被填上水泥。生态恢复计划试图利用闲置土地恢复原本的环境。

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2016年,底特律的商业摄影师Timothy Paule得了感冒,久治不愈。一个本地农场的老板建议他试试蜂蜜,不想Paule在使用后,咳嗽得以缓解。很快,他和朋友想到了一个养蜂计划。

华盛顿社区发展中心的城市研究者Alan Mallach在2018年发表的一篇论文中谈及这一思维盲区,在主流视野之外,一些经济下滑的中小城市正面临“超高空置率”(hyper-vacancy):空置建筑或荒地在街区内占比达20%以上。